Нерухомість є одним з найпривабливіших об'єктів інвестицій для корпоративних і приватних інвесторів у всьому світі. З погляду ризику інвестиції в нерухомість можна розташувати між банківськими депозитами і вкладеннями в цінні папери надійних емітентів. Так, подібно до котирувань акцій і облігацій, вартість нерухомого майна за певних умов може знижуватися. Проте вона ніколи не впаде до нуля, і на практиці це означає, що власник нерухомості ніколи не залишиться з паперами, що знецінилися, на руках.
найпоширеніший в світі інструмент інвестування в нерухомість - це інвестиційні фонди нерухомості (REITS), зараз можливість скористатися колективними формами інвестицій з'явилася і у російських інвесторів.
За кордоном
Експерти вважають, що про рівень розвитку ринку комерційної нерухомості в тій або іншій країні значною мірою можна судити по кількості і активності інвестиційних фондів. В умовах ринку, що склався, саме інвестиційні фонди є основними власниками функціонуючих об'єктів комерційної нерухомості, заповнених орендарями і що генерують стабільний дохід. У країнах Центральної Європи у власності таких фондів знаходиться близько 90% офісних центрів.
«Інститути колективного фінансування стають все більш популярними і поширеними гравцями ринку комерційної нерухомості в Європі і в світі, оскільки вони є дуже зручним і ефективним інструментом інвестування в комерційну нерухомість для різного роду інвестиційних компаній і приватних інвесторів», - рахує Тері Пікард, директор Primeros Property Fund LLP.
Інвестиційний фонд, як механізм колективного опосередкованого володіння об'єктами комерційної нерухомості, дає цілий ряд переваг і кінцевим інвесторам, і девелоперам. Кінцеві інвестори дістають можливість пасивного інвестування, довіряючи управління своїми грошима кваліфікованим менеджерам фондів. Девелопери і будівельники дістають можливість «виходити» з вже завершених проектів і концентруватися на девелопменте і будівництві нових об'єктів, не займаючись апріорі непрофільною для них діяльністю по управлінню активами.
Досвід колективних інвестицій в нерухомість в розвинених країнах налічує більше 40 років. У США поширені інвестиційні трасти нерухомості - Real Estate Investment Trusts (REITs). Вони були створені конгресом США в 1960 році. Метою їх створення було дати можливість дрібним інвесторам здійснювати вкладення у велику, доходопріносящую нерухомість. Фонди нерухомості є інструментами для інвестицій страхових компаній, пенсійних фондів і приватних осіб.
В даний час в США, за даними Colliers International, об'єм засобів, що знаходяться в управлінні пайових інвестиційних фондів, що котируються на фондовому ринку, складає близько $140 млрд. Тільки минулого року до фондів було вкладено $4,5 млрд, що є рекордом для цього ринку, а активи лідера ринку фонду Morgan Stanley Institutional Asia Real Estate A виросли за рік на 43,82%.
Близько 600 таких фондів активно працюють у Великобританії. Ринок Великобританії надзвичайно важливий, оскільки його ринкова капіталізація складає близько 50% від загальної капіталізації всіх європейських фондів в області нерухомості (70 млрд євро). А останні декілька років багато інвестиційних фондів в області нерухомості стали переводити свої активи за рубіж, щоб уникнути високих податків у Великобританії, і податкові надходження від них скоротилися з $300 млн. в 1998 році до $150 млн. у минулому. У грудні 2003 року Міністерство фінансів оголосило, що нове законодавство, що дозволяє створення пайових інвестиційних фондів нерухомості, може бути введене в дію вже в поточному році
Інвестиційні фонди нерухомості також стрімко ростуть в Азії і Європі, що створює передумови до прозорішого ринку інвестицій в нерухомість по всьому світу. Згідно недавньому звіту аудиторської компанії Ernst & Young, протягом останніх 5 років 19 країн прийняли або збираються прийняти закони, що дозволяють створення звільнених від оподаткування інструментів колективного інвестування в нерухомість.
В Росії
В число країн, що прийняли нове або що змінили протягом останніх років законодавство, пов'язане з розвитком колективних форм інвестицій в нерухомість, потрапила і Росія. У листопаді 2001 року в нашій вийшов закон про інвестиційні фонди (156-ФЗ), в якому був описаний механізм створення і функціонування фондів, а в 2002 році з'явилася ухвала про склад і структуру активів закритих пайових інвестиційних фондів нерухомості (ЗПІФН). У нім було написано, які об'єкти нерухомості, в якій кількості і яким чином можуть набувати цих фондів.
Нові законодавчі акти регламентує створення і роботу інвестиційних фондів, регулюють діяльність компанії, що управляє, депозитарію, реєстратора, оцінювача. Основна ідея «Закону про інвестиційні фонди» пов'язана із створенням алгоритму розділення процесів управління активами фонду і їх зберігання, що є головною відмінністю від інвестування через стандартні схеми - відкриті і закриті акціонерні суспільства, або брокерські рахунки. Законодавчі акти так само передбачають можливість «відкладеного» оподаткування і відсутність «подвійного» оподаткування для пайових фондів.
Класифікація інвестиційних фондів нерухомості
Зараз в Росії функціонує вже більше 40 фондів нерухомості, але серед них практично немає фондів, які реально володіють нерухомістю. Зараз «фонд нерухомості» - це загальне визначення для всіх фондів, що працюють на ринку нерухомості, під нього підпадають і ті фонди, які є в нашому уявленні власне фондами нерухомості, і ті, які, скоріше, є фондами будівництва, а по суті - венчурними.
На наш погляд, класифікація фондів - це дуже важливий момент як для інвесторів, учасників ринку і контролюючих організацій. Нижче представлена пропонована нами класифікація інвестиційних фондів нерухомості на основі типу ризику.
Рентні фонди (або фонди поточного доходу) інвестують засоби у вже функціонуючу комерційну нерухомість. Їх основний дохід поступає від експлуатації об'єкту нерухомості, тобто за рахунок орендної плати. Більше 50% активів рентного фонду складає нерухомість, а ризики інвестицій пов'язані із зміною вартості нерухомості і рентних ставок.
Основний дохід девелоперськіє (спекулятивні) фонди отримують за рахунок зростання вартості (капіталізації) об'єкту нерухомості. Як правило, ці фонди вже володіють об'єктами нерухомості, що часто навіть приносять певний дохід, але додаткові інвестиції дозволяють принципово змінити якість об'єкту нерухомості і, відповідно, істотно підвищити його капіталізацію.
В активи фондів будівництва (венчурних) зазвичай входять проектно-сметная документація, права на землю, майнові права і ін. Об'єкту нерухомості як такого в них ще немає, він повинен бути створений в результаті діяльності фонду. Тому, крім ризиків, пов'язаних з ситуацією на ринку нерухомості, інвестор приймає на себе ще і венчурні ризики, пов'язані з будівництвом. Приклад такого фонду - ПІФ житлової нерухомості.
ЗПІФН і АЇФ
На ринку нерухомості існують проекти різного ступеня ризику, різному ступеню завершеності, різному ступеню прибутковості, і для кожного з цих проектів необхідно підібрати найбільш точно відповідний інструмент інвестування. Саме тому сьогодні на російському ринку нерухомості затребувані різні форми інвестиційних фондів.
Для фондів «поточної» прибутковості, що мають в активах об'єкти комерційної нерухомості, що діють, і що приносять інвесторам стабільний, але невисокий орендний дохід, найбільш ефективною формою інвестування є ЗПІФН. Але якщо в рамках проекту передбачається проведення інтенсивних операцій з нерухомістю (часті операції покупки і продажу, розділення об'єктів на окремі кадастри, глибока реконструкція, будівництво і так далі), то ЗПІФН стає незручним відразу з кількох причин.
По-перше, ЗПІФН не є юридичною особою, і вже сам цей факт утрудняє взаємодія з контрагентами, компаніямі-естественнимі монополістами, а іноді і державними органами.
По-друге, законодавство забороняє використовувати майно ЗПІФН як заставу для отримання кредитів. Це підвищує стійкість фонду, але виключає використання фінансового мультиплікатора (важеля). А ось майно акціонерного інвестиційного фонду може бути використане в процесі здійснення запозичень і забезпечення зобов'язань за допомогою застави.
Акціонерний інвестиційний фонд - це форма інвестицій, більш відповідна для фонду спекулятивного характеру, які пов'язані з вищими ризиками, але можуть принести інвесторам і вищі доходи.
Принципи роботи ЗПІФН
Закритий пайовий інвестиційний фонд нерухомості є майновим комплексом без утворення юридичної особи. Одночасно ЗПІФН - це колективна форма довірчого управління майном, що припускає об'єднання засобів декількох інвесторів і професійне управління ними як єдиним капіталом.
Управління ЗПІФН здійснює професійний керівник - Управляє компанія (УК), що ліцензіює, діє відповідно до договору довірчого управління (Правилами фонду). Такий договір полягає на термін не менше одного року і не більше п'ятнадцяти років з можливістю пролонгації. Майно, ЗПІФН, що становить, є загальним майном власників інвестиційних паїв і належить їм на праві загальної пайової власності.
Частка в праві власності на майно ЗПІФН упевняється паєм - цінним папером, видаваною компанією, що управляє. Об'єкти нерухомості, що входять до складу майна ЗПІФН, вносяться інвесторами в оплату паїв або отримуються УК в процесі управління фондом на грошові кошти, що перераховуються інвесторами в оплату паїв.
компанія, що Управляє, не несе юридичних зобов'язань по викупу паїв до закінчення терміну діяльності фонду. Після закінчення терміну діяльності фонду існує дві альтернативи. Фонд можна продовжити - для цього необхідно зібрати всіх пайовиків, і вони повинні проголосувати за продовження фонду (це відбудеться в тому випадку, якщо пайовиків влаштовує поточна діяльність і перспективи фонду), або пайовики ухвалюють рішення про його закриття. Компанія, що в цьому випадку Управляє, виставляє на продаж ті об'єкти і проекти, якими володіє фонд, і виплачує гроші пайовиками. Але це тільки юридично.
Компанії, що на ділі управляють, дуже стурбовані питанням ліквідності паїв і активно займаються організацією вторинного звернення паїв.
.
Особливості АЇФ нерухомості
Акціонерний інвестиційний фонд (АЇФ) - відкрите акціонерне суспільство, винятковим предметом діяльності якого є інвестування майна в цінні папери і інші об'єкти, передбачені федеральним законом. Основна відмінність АЇФ від звичайного акціонерного суспільства - система незалежного контролю за його діяльністю, аналогічна системі контролю за діяльністю ЗПІФН, а також розділення майна фонду на активи для забезпечення господарської діяльності (до 10%) і інвестиційні резерви. Управління інвестиційними резервами здійснює професійний керівник - Управляє компанія, що ліцензіює (УК). На відміну від ПІФ акціонерний фонд є платником податків.
.
Акціонерний інвестиційний фонд може бути рекомендований в наступних випадках:
- Якщо в рамках проекту передбачається проведення інтенсивних операцій з нерухомістю, таких як часті операції покупки і продажу, розділення об'єктів, глибока реконструкція, будівництво і ін.
- Якщо планується здійснювати запозичення і забезпечувати зобов'язання АЇФ за допомогою застави, чого не можна робити в рамках ЗПІФН.
Тому, з погляду інвестора, акції АЇФ - ризикованіший, але і більш прибутковий цінний папір, оскільки джерелом його поточних прибутків є не тільки орендна плата, але і девелоперськая, ріелтерськая і спекулятивна діяльність.
Захист інтересів інвестора
Російським законодавством встановлена чітко збудована і ефективно діюча система захисту прав інвесторів фондів нерухомості.
Перш за все, контроль за своїми інвестиціями здійснюють самі інвестори фонду через загальні збори. До його компетенції відносяться всі істотні питання, пов'язані з діяльністю фонду. Наприклад, якщо інвесторів не влаштовують результати роботи фонду, збори можуть ухвалити рішення:
- про зміну компанії, що Управляє;
- про зміну інвестиційній декларації фонду;
- про припинення діяльності фонду.
Ще один важливий аспект - розділення функцій управління, зберігання і обліку майна фонду між компанією, що Управляє, незалежним спеціалізованим депозитарієм і незалежним утримувачем реєстру. Центрами контролю за оперативною діяльністю фонду також є Федеральна служба по фінансових ринках (ФСФР), Міністерство юстиції (ГБР), аудитор і незалежний оцінювач, кожний з яких виконує свої, чітко визначені законодавством функції.
Перспективи російських фондів
Комерційна нерухомість Росії є могутнім ринком, що стрімко розвивається. Основними характеристиками, що визначають його інвестиційну привабливість в порівнянні з іншими галузями економіки, є стабільне збільшення ринкової вартості складових його об'єктів, відносно низький ступінь інвестиційних ризиків.
Разом з тим російський ринок нерухомості характеризується високим рівнем общестранового ризику, недоліком об'єктів, гідних крупних корпоративних інвесторів, а також відсутністю зручних інструментів інвестування. При цьому високий розмір вхідного порогу цього ринку робить його практично недоступним для прямих приватних інвестицій. У цій ситуації поява інвестиційних фондів нерухомості вельми актуально. Цей новий інструмент опосередкованих інвестицій в нерухомість - прозорий, ефективний, а також привабливий з погляду оподаткування і ліквідності - може істотно збільшити притоку на російський ринок нерухомості ресурсів приватних і корпоративних інвесторів.
Враховуючи те, що російські ЗПІФН вельми близькі за своєю суттю до широко поширеним в світі REITs, то російська нерухомість незабаром може з'явитися і в портфелях зарубіжних інвесторів.
.
Кон'юнктура ринку нерухомості Санкт-Петербурга в 2004 році
що Пройшов 2004 рік став для петербурзького ринку житлової нерухомості показовим. Для кращого розуміння подій, що відбувалися, потрібно повернутися в осінь 2003 року.
На той момент і первинний, і вторинний ринки знаходилися у стадії стійкого зростання. Зростання цін на первинному і вторинному ринках відбувалося практично паралельно, різниця в ціні квадратного метра між ними зберігалася достатньо стабільною. На початку осені учасникам ринку стало відомо про прийдешню зміну умов надання земельних ділянок під будівництво. Для житла був позначений мінімальний розмір відрахувань 80 $/м2 з площі об'єкту і оголошено про прийдешню відміну цільового виділення ділянок з переходом до загальних торгів.
Забудовники відразу заклали прийдешні витрати в ціну квартир, що продавалися, послідував різкий стрибок цін. Але зниження попиту він не викликав (нагадаємо, попит на той момент істотно перевищував пропозицію, особливо за ліквідними типами житла). Що надихнули таким розвитком подій забудовники почали напружувати ціни. Покупці відчули тенденцію і в надії мінімізувати свої втрати від зростання цін кинулися скуповувати житло, розкручуючи маховик ажіотажу. Вступив в дію добре відомий в економіці ефект очікуваної динаміки цін. До кінця 2003 року зростання цін прийняв характер, що самовідтворювався.
З цієї миті в ринковому ціноутворенні визначальну роль почав грати первинний ринок. На вторинному ринку всі тенденції повторювалися із затримкою 2-3 місяці. За підсумками 2003 року збільшення цін досягло безпрецедентної величини 43-44% як на первинному, так і на вторинному ринках. Введення житла також показало рекордний приріст в 45%.
2004 рік почався продовженням цінової гонки, що часом досягала 1,5-2% дорожчання в тиждень. У лютому з'явилися перші ознаки перелому ситуації: почала падати кількість первинних звернень покупців. У березні зниження попиту стало очевидним фактом. У березні-квітні «аутсайдери» підтягалися до лідерів, забезпечуючи збільшення среднериночной ціни. До травня зростання остаточно припинилося, по деяких об'єктах мав місце незначний «відкіт». До цього часу приватні інвестори, що вклали гроші в об'єкти, що будувалися, усвідомивши зупинку цін, почали фіксувати прибуток: у лістингах з'явилася велика кількість «переуступних» квартир.
Попит продовжував скорочуватися і досяг нижньої точки падіння в травні. З початком літа попит дещо активізувався і до осені зберігався на стійко невисокому рівні.
.
За період активного збільшення цін вторинний ринок виявився в значній мірі розбалансованим. Стрімке подорожчання зробило неможливими скільки-небудь довгі обмінні ланцюжки - основу стабільного функціонування вторинного ринку. Клієнти «рвали» ланцюжки, і в структурі операцій почали переважати прямі продажі. Крім того, активно мінялися співвідношення між різними типами житла.
Таким чином, до весни платоспроможний попит на ринку житлової нерухомості виявився в значній мірі вичерпаним. Літо пройшло в процесі встановлення ринкової рівноваги. На первинному ринку ціни трохи коливалися, на вторинному ціни пропозиції продовжували за інерцією рости, йдучи у відрив від цін реальних операцій.
Ринок почав «повертатися обличчям» до покупця. Забудовники встановлювали знижки, переглядали умови розстрочки, проявляли готовність до компромісу з окремих питань. Продавці «вторічки» усвідомили доцільність торгу. Багато покупців зайняли вичікувальну позицію, формуючи відкладений попит.
З середини року на первинному ринку почалося різке збільшення об'єму пропозиції. Забудовники почали виводити на ринок об'єкти на плямах, які ІТК «стахановськими темпами» видавала в останні місяці свого існування. У результаті вийшло, що зростання пропозиції, на тлі спаду попиту, поставило ринок перед загрозою перевиробництва, ускладнивши і без того непросте положення забудовників.
Восени попит на первинному ринку активізувався. Збільшилася як кількість первинних звернень, так і кількість операцій. Активність попиту відновилася на рівні березня-квітня. Що надихнули цим фактом, оператори ринку почали піднімати ціни. Але до цього моменту еластичність попиту за ціною різко збільшилася в порівнянні з 2002-2003 роками. В умовах рівноважного ринку зростання цін викликало негайне падіння попиту - в жовтні він знизився майже до травневого рівня. Втім, зниження було недовгим - в листопаді і грудні попит відновився, ціни практично не росли, забудовники активно проводили заходи щодо стимулювання продажів.
На вторинному ринку на початку осені попит продовжив падати і у вересні досяг мінімуму. Як результат, в жовтні в ГБР було прийнято на реєстрацію на 25% менше договорів, чим в 2003 році. Так низько попит не опускався з 2000 року. Зниження попиту відбилося, нарешті, і на цінах пропозиції: з вересня по багатьом типам об'єктів вони почали падати. При цьому цінова динаміка була украй неоднорідною: різні типи об'єктів поводилися по-різному. Ріелтери однозначно констатували величезний тиск, який надавала на ринок «первинка». Багато типів квартир на вторинному ринку опинилися неконкурентоздатні по відношенню до житла, що будувалося, як за якістю, так і за ціною.
В цей період і на первинному, і на вторинному ринках активно йшов процес цінової диференціації об'єктів залежно від їх місцеположення, якості і інших об'єктивних характеристик. Коротко його можна описати виразом «дороге - дорожчає, дешеве - дешевшає». Як результат цієї «переоцінки цінностей» з жовтня-листопада на вторинному ринку намітилася активізація. Передбачена цінова ситуація сприятливо позначилася на настроях покупців і продавців, створила передумову для відновлення різного роду обмінних операцій. У листопаді і грудні кількість реєстрацій в ГБР практично не відрізнялася від показників 2002-2003 років.
Збільшення попиту зупинило зниження среднериночной ціни, з другої половини грудня цей показник мінявся трохи.
.
Січень на ринку пройшов настільки активно, наскільки це взагалі можливо після двотижневих свят. Кількість операцій була на прийнятному рівні, кількість первинних звернень по житлу, що будується, дещо перевищила грудневий рівень.
0 Відгуків на “Інвестиційні фонди як інструмент персонального і колективного інвестування в нерухомість”
Залишити відгук